Ordnungsbehördliche Maßnahmen

Es kommt nicht selten vor, dass sich Bauherren – eventuell mit anderen an der Baumaßnahme beteiligten Personen oder Firmen, z.B. Architekt, Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe – entschließen, ganz oder teilweise ohne eine gültige Baugenehmigung mit Bauarbeiten zu beginnen.

Dieses Vorgehen birgt jedoch eine Gefahr. Das Baugenehmigungsverfahren hat den Zweck, vor einer Investition in ein Gebäude rechtssichere Verhältnisse herzustellen. Es herrscht damit das sogenannte Vier-Augen-Prinzip. Nicht nur ein Architekt oder Bauingenieur soll die Bauvorschriften prüfen. Zur Absicherung soll dies auch noch durch die Bauämter erfolgen.

Häufig werden Bauvorhaben ohne Baugenehmigung bei späteren Anträgen oder Beschwerden bekannt. Dies kann eine Nachbarbeschwerde, ein Antrag nach dem Wohnungseigentumsgesetz zum Bilden von Eigentumswohnungen oder beim Verkauf eines bebauten Grundstückes sein.

Die Bauaufsichtsbehörde hat die gesetzliche Aufgabe, für baurechtmäßige Verhältnisse zu sorgen. Dies erfolgt vielfach durch Baugenehmigungen. Wenn aber bekannt wird, dass ein Gebäude ohne einen solchen Bescheid gebaut wurde und auch nachträglich nicht legalisiert werden kann, stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Es ist zu beachten, dass es bei sogenannten „Schwarzbauten“ keine Verjährung gibt. Ein Käufer übernimmt das Grundstück und ist dann als Nachfolger auch noch für den Zustand verantwortlich.

In der Vergangenheit wurden hierzu regelmäßig sogenannte Ordnungsverfügungen erlassen. Dabei handelt es sich um Bescheide, die anordnen, dass

• einer Mängelbeseitigung nach der Schlussabnahme
• ungenehmigte Nutzungen, z.B. Wohnraum zu Gewerbe, aufzugeben und
• ein Rückbau von Gebäuden vorzunehmen
  

Folge zu leisten ist. Die moderne Bauaufsichtsbehörde versucht jedoch mit dem ordnungspflichtigen Eigentümer eine Lösung in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages zu finden. So kann mit Hilfe von Baulasten, Teilabbrüchen und befristeten Duldungen eine einvernehmliche Regelung gefunden werden.

Erst wenn sich ein Eigentümer einer einvernehmlichen Lösung verschließt, muss in schwerwiegenden Fällen eine Ordnungsverfügung erlassen werden. Diese Bescheide können selbstverständlich im Rahmen eines Klageverfahrens vor dem Verwaltungsgericht Münster überprüft werden.